KİRA ARTIŞ ORANI HAKKINDA BİLİNMESİ GEREKENLER
Günümüzde ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik koşullar da göz önüne alındığında sıklıkla karşılaştığımız sorunlardan birisi: Kiraya Verenin kira bedeli artışı hakkında Kiracıya yapmış olduğu baskı ve zorlamalar. Bu zorlamalarla ilgili akıllara gelen ilk soru Kiraya Veren dilediği şekilde kira bedelinde artış yapabilir mi? Aslında yanıt çok basit, gelin aşağıda inceleyelim;
Öncelikle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Artışı ile ilgili düzenlemelere göz atmakta fayda var. Kanunun 344. Maddesinde,
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” şeklinde düzenleme mevcuttur. Şüphesiz kanun koyucu bu maddeyi düzenlerken Kiracı’nın hakkını üstün tutmuş, Kiraya Veren’in fahiş artış oranı taleplerinin önüne geçmeye çalışmıştır.
Kanuni düzenlemeye göre, kira sözleşmesinde anlaşılan artış oranı bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçtiği takdirde geçersiz olacaktır. Örnek verecek olursak; Kiraya Veren ile Kiracı 02.08.2021 tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi imzalamış olsun. Taraflar sözleşmede Kira Artış Oranını TÜFE+ÜFE/2 olarak belirlemiş olsalar dahi bu oran önceki yılın Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamayı geçtiği takdirde geçersiz sayılacaktır, yani uygulamada karşılık bulması mümkün değildir. Ancak belirtmek gerekir ki, anlaşılan artış oranı kanunun belirlediği oranın altında kaldığı takdirde bu durum bir sorun teşkil etmeyecek ve sözleşmede belirlenen oran uygulanacaktır.
Tüm bunların yanı sıra, bilindiği üzere COVID-19 Pandemisi dönemi pek çok insanımız işsiz kalmış ve kira bedellerini ödemekte güçlük çekmiştir. Bu durum karşısında bir düzenlemeye gidilmiş ve 01 Temmuz 2023 tarihine kadar konut kiralarında kira artış oranı %25 ilesınırlandırılmıştı. Bu sınırlamaya 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihi (bu tarih dahil) arasındaki kira dönemlerine uygulanacak şekilde devam edileceği 15.07.2023 Tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren “7456 sayılı 6 Şubat 2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un (“Torba Kanun”) 23. Maddesinde düzenlenmiştir.
Özetleyecek olursak; konut ve çatılı iş yerlerinde kira artış oranı Türk Borçlar Kanunu m. 344 ile bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlandırılmıştır. Ancak ülkemizde yaşanan ekonomik dalgalanmalar sebebiyle yalnızca konut kiralarında bu oran 01 Temmuz 2024 (bu tarih dahil)’e kadar%25 sınırına çekilmiştir. Yani Kiraya Veren konut kiralarında bu tarihe kadar %25’ten; işyeri kiralarında ise kanun belirlediği sınırdan daha yüksek artış yapamayacaktır.